Tổng kết thị trường BĐS 2013 (Kỳ 1): Năm của dòng sản phẩm giá rẻ

Tổng kết thị trường BĐS 2013 (Kỳ 1): Năm của dòng sản phẩm giá rẻ

Năm 2013 được coi là một năm đầy “cố gắng” của thị trường BĐS khi những mối lo về tồn kho và nợ xấu vẫn còn đó nhưng các con số thống kê đều cho thấy có sự chuyển biến tích cực hơn so với năm 2012. Trong đó, những chuyển biến khả quan nhất tập trung vào dòng sản phẩm giá rẻ, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.
Giao dịch tăng ở phân khúc căn hộ

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2013, thị trường BĐS đón nhận thêm nhiều dự án mới tham gia mở bán, đặc biệt là ở hai thành phố lớn, Tp.HCM và Hà Nội. Đa số các dự án mới mở bán trong năm nay đều thuộc phân khúc căn hộ giá trung bình, hướng tới nhu cầu của người mua như Lê Thành Tân Tạo, Lan Phương Plaza, Dream Home, 8X Đầm Sen (Tp.HCM) hay Golden West, T1-Thăng Long Victory (Hà Nội)… Cùng với đó, những dự án cũ cũng triển khai các đợt bán hàng mới khiến tổng nguồn cung trên thị trường tăng lên đáng kể.

Vào những tháng cuối năm, sức cầu có xu hướng tăng dần, số lượng giao dịch cũng tăng khá so với các tháng giữa năm và đặc biệt tốt hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2012. Sản phẩm được giao dịch nhiều nhất vẫn là phân khúc căn hộ trung bình, căn hộ sắp đi vào hoàn thiện, chuẩn bị bàn giao nhà và đất dự án phân khúc bình dân. Tuy nhiên một số dự án căn hộ cao cấp cũng vẫn duy trì được lượng giao dịch đều nhờ chất lượng, uy tín và chiến lược bán hàng, thanh toán hấp dẫn người mua.

Trên thị trường Tp.HCM, do khách hàng hiện nay đa số là những người thu nhập trung bình có nhu cầu mua nhà ở nên phân khúc căn hộ chung cư có diện tích từ 50 – 70m2, đã hoàn thiện, giá bán dưới 800 triệu là có giao dịch tốt hơn cả. Riêng phân khúc căn hộ cao cấp thì vẫn diễn biến chậm như thời gian dài trước đó. Những dự án nổi bật trong năm có thể kể tới là: dòng sản phẩm Ehome của chủ đầu tư Nam Long; các dự án giá bình dân của công ty Lê Thành; dự án can ho Homyland 2; Happy Valley, Him Lam Riverside, The Vista…

can ho homyland 2 quan 2

Căn hộ Homyland 2

Trong năm 2013, cơ cấu nguồn cung nhà ở trên thị trường BĐS Tp.HCM đã bắt đầu có sự điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Các chủ đầu tư đã chú trọng “Bán cái thị trường cần chứ không chỉ cái mình có” nên nhiều doanh nghiệp BĐS đã dừng triển khai dự án mới, tập trung xây dựng hoàn thiện các dự án cũ để lấy lại niềm tin với khách hàng. Nhiều chiến lược kinh doanh cũng được các chủ đầu tư chú trọng hơn như: đẩy mạnh về truyền thông; đổi hướng sang phát triển nhà ở xã hội; sử dụng vật liệu xây dựng trong nước để giảm giá thành; chia nhỏ căn hộ; đưa ra nhiều hình thức khuyến mại, hỗ trợ vay vốn…

Tới thời điểm cuối năm, hàng loạt tin thông xe từ các cây cầu, tuyến đường mới như cầu Sài Gòn 2, cầu Him Lam, khu vực ngã tư Thủ Đức – tuyến Metro số 1, tuyến Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – vành đai ngoài, trục đại lộ Phạm Văn Đồng… cũng đã thúc đẩy thanh khoản của các dự án bất động sản quanh khu vực này, phần nào giúp bức tranh thị trường địa ốc Tp.HCM bớt ảm đạm trong một năm đầy khó khăn.

Về giá thành, các dự án BĐS ở thị trường Tp.HCM đa số đều đã có sự điều chỉnh. Các sản phẩm của dòng căn hộ bình dân nhìn chung đã giảm từ 10 – 20 % so với năm 2012. Trong năm 2013, sự kiện nổi bật nhất của thị trường BĐS Tp.HCM chính là tuyên bố giảm tới 50% giá thành dự án của Công ty BĐS Phát Đạt và tập đoàn Novaland. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, đây là chiến lược tung ra sản phẩm mới với giá mới của chủ đầu tư chứ thực chất thị trường không có sự giảm giá sâu như vậy.

Tại thị trường Hà Nội, các dự án thuộc khu vực phía Tây, giá dưới 20tr/m2 tập trung nhiều sự quan tâm của khách hàng và giao dịch cũng khá nhất. Đơn cử một số dự án nổi bật trong năm gồm có: Rainbow Linh Đàm, Spring Home, Kim Văn Kim Lũ, CT2 Trung Văn… Ngoài ra, một số dự án khác như 250 Minh Khai, CT6 Đặng Xá… cũng có lượng giao dịch tương đối tốt.

Thời điểm đầu năm, sau Tết âm lịch là thời điểm thị trường Hà Nội có thanh khoản tốt nhất. Tới giữa năm, giao dịch có phần chững lại do các nhà đầu tư và người mua chờ đón dòng tiền hỗ trợ từ gói 30 nghìn tỷ đồng của Chính phủ. Tuy nhiên, trái ngược với mong muốn của nhiều người, việc giải ngân quá chậm khiến gói hỗ trợ này mới chỉ tạo được “cơn sốt” về mặt tâm lý chứ thực chất chưa mang lại hiệu quả cao.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia thì nguyên nhân chính khiến thị trường chưa thể khởi sắc trở lại là do vẫn thiếu nguồn cung căn hộ vừa và nhỏ. Những dự án có giá tiền và diện tích hợp ý người mua thì lại không phù hợp về vị trí, quá xa khu trung tâm hoặc tiến độ không đảm bảo. “Hiện tượng” VP 5 Linh Đàm ở thời điểm giữa năm cho thấy rất rõ điều đó. Tuy đây chỉ là trường hợp đặc biệt, không thể phản ánh diện mạo chung của cả thị trường nhưng “sức hút” từ dự án này đã cho thấy nhu cầu của người dân về nhà ở vẫn rất lớn. Với những dự án có giá cả hợp lý, vừa với túi tiền, vị trí và chất lượng tốt thì người mua vẫn rất quan tâm và có giao dịch khá ổn.

Năm qua, căn hộ cao cấp tiếp tục là phân khúc khó khăn nhất trên thị trường Hà Nội. Đa số các dự án đều phải giảm giá, thậm chí cắt lỗ từ 300 triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn. Vào nửa cuối năm, cùng với việc giảm giá, cắt lỗ, những chiến lược bán hàng hỗ trợ tài chính cho người mua của một số chủ dự án đã giúp họ kéo được về một lượng khách hàng nhất định, tình hình giao dịch được cải thiện, tiêu biểu như một số dự án: Mandarin Garden, Royal City, Golden Palace, Times City…

2013 cũng là năm thị trường BĐS Hà Nội khá “nóng” với sự kiện Từ Liêm tách quận. Việc Từ Liêm có một địa giới hành chính mới đã tạo nên cơn sốt giá đất tại một số khu vực như Mỹ Đình, Mễ Trì trong một thời gian. Tuy nhiên, khu vực ven sông Nhuệ hay đường 70 thì sự kiện này hầu như chưa có tác động. Nhiều chuyên gia khẳng định, việc tách quận chỉ tạo điều kiện cho thị trường BĐS nhộn nhịp hơn nhưng sẽ không “sốt” như từng diễn ra với Ba Vì hay Đông Anh.

Đất nền giá rẻ ổn định thanh khoản

Không có nhiều biến động phức tạp như phân khúc căn hộ, phân khúc đất nền giá rẻ vẫn giữ được sự ổn định trong thanh khoản và là điểm sáng của thị trường BĐS các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Đà Nẵng, Long An…

Dù cho thị trường BĐS vẫn đang trong giai đoạn khó khăn thì đất nền ở các khu vực này từ trước đến nay vẫn luôn thu hút được lượng khách hàng lớn. Trải qua thời điểm im ắng trước và sau tết Nguyên đán, đến cuối quý I-2013, phân khúc đất nền ở các khu vực này đã khởi sắc trở lại về giao dịch, mức giá vẫn được giữ ổn định, thậm chí tăng nhẹ ở những vị trí tốt.

Tại Bình Dương, Đồng Nai, những dự án đất nền ven các cơ sở hạ tầng quan trọng như sân bay Long Thành (Đồng Nai), khu vực thành phố mới Bình Dương, các khu vực tiệm cận với Tp.HCM luôn thu hút được sự quan tâm của khách hàng, tiêu biểu như dự án Bến Cát Center City (từ 186 triệu/nền), dự án KĐT Lavender Đồng Nai (từ 2,3 triệu/m2), dự án The Long Hưng – Dreamland Biên Hòa (từ 6 triệu/m2)… Theo phản ánh của phòng kinh doanh, công ty địa ốc Kim Oanh, việc mở rộng các khu công nghiệp và giá thành rẻ, vị trí tốt đã tạo nên được một lượng khách hàng lớn và ổn định cho phân khúc này.

Năm 2013 là năm “vui” với phân khúc đất nền ở Đà Nẵng khi mà các dự án đều có lượng giao dịch khá hơn so với năm 2012, đặc biệt ở khối sản phẩm có mức giá từ 200 – 600tr/nền. Bộ phận kinh doanh của sàn Công ty CP Đất Xanh Miền Trung cho biết, mức tăng doanh thu từ phân khúc đất nền của năm 2013 so với năm 2012 là 800%. Các dự án có lượng thanh khoản tốt ở Đà Nẵng là dự án đất nền Nam cầu Nguyễn Tri Phương, bán được hơn 1000 nền, dự án khu đô thị Phước Lý bán được hơn 500 nền, ngoài ra dự án Ngân Câu Ngân Giang (Điện Bàn Quảng Nam) bán được hơn 500 nền trong năm 2013.

Ngoài ra, đất nền giá rẻ ở một số khu vực tại các huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Thủ Đức (Tp.HCM) trong năm qua cũng có thanh khoản tốt lên khá rõ nét. Trong khi đó, Hà Nội vẫn là thị trường khó khăn nhất của phân khúc đất nền khi mà lượng giao dịch không có nhiều tiến triển so với các năm trước.

Nhận định về thị trường chung trong năm tới, ông Nguyễn Phước Đức, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, việc thông thoáng hơn về chính sách của nhà nước sẽ tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường trong năm tới. Trong đó, vấn đề giải ngân gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và chính sách mở cửa cho người nước ngoài mua nhà, nếu được làm quyết liệt hơn, sẽ làm tăng nguồn cầu đáng kể và là giải pháp hữu hiệu nhất để vực dậy thị trường.

Share this post

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *